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新聞來源http://news.hexun.com/2012-08-16/144820824.html

溫州炒房團穩做 包租公台新房屋二胎利率

晚報記者 張駿斕 俞佳 報道 制圖 任萍近日一則“溫州炒房者資不抵債面臨全軍覆沒”的消息讓已將購房計劃擱置的陳東又怦然心動。這兩天,他又開始勤快地跑起瞭二手房中介店。“原本想到溫州炒房團資不抵債,有可能會出現拋盤的情況,撿漏的時候瞭,但是逛瞭一圈,打瞭N多電話後發現,和前幾個月基本一樣。”陳東有些無奈地說道。對此,無論是溫州投資客還是業內人士都向記者坦言,與二三線城市不同,上海等一線城市市場需求大,不缺接盤者,炒房團淡定地穩做包租公。“隻要有10%左右的價格下調,立馬就有人要,因此在2008年前入市的溫州投資客在上海虧本的非常少。”漢宇地產董事總經理施宏叡如是說。【聲音】溫州炒房團“全軍覆沒”?讓陳東重新拾起購房計劃的是近期接連不斷的關於溫州炒房團的新聞。媒體報道稱,房地產宏觀調控,以及去年溫州發生的民間借貸危機,使得溫州房價大幅下滑。目前溫州新房價格比2010年下半年房價最高位時大幅下降瞭百分之三四十,有的甚至已對折。新建商品房比最高價時大幅下跌再加上過高比例融資的財務成本,溫州炒房者即便現在把房子賣出去,也已經資不抵債。之前十多年叱吒全國市場的溫州炒房團,七成炒房資金來自借款,八成炒房者已經資不抵債,在本輪房地產調控中有可能全軍覆沒。房價下降及炒房團拋售的新聞不僅僅是發生在溫州當地。另據報道,重慶樓市最近三周出現3連跌,僅半月價格下降便過千元。其中一個現象便是近期溫州炒房客在重慶掛牌出售的房源出現激增,不少溫州人都急於出售手中的住宅房源套現,進而轉戰商業地產。報道中還提及,某溫州炒房客在重慶二手房市場一次性掛出90套房源出售,覆蓋重慶整個主城,價格從套內6000多元到1萬餘元都有。溫州炒房團“卷土重來”?有意思的是,關於溫州炒房團的媒體聲音並非“一邊倒”。一邊是“全軍覆沒論”,另一邊卻是“卷土重來說”。說溫州炒房團卷土重來,所炒房產性質卻已經改變,回避瞭被調控的住宅,轉而投向一些高端商業地產。據報道,在融資壓力不減的背景下,有部分樓盤以房地產信托投資等形式規避限購政策,達成成交實現回籠資金目的。還有開發商出於“過橋融資”的目的,短期內批量將房源出售給投資公司,約定在房價反彈後回購,雙方按照一定比例分配房地產增值收益。這些公司背後都有投資客或投資機構的支持,實際年收益率普遍在10%到15%左右,高的能達到20%。溫州商會相關人士向媒體記者透露,確實看到過一些溫州炒房客開始炒房,但目前尚不能成“團”。他介紹稱,溫州炒房團已經成為業內一個品牌,一些開發商主動找到他們給很低的折扣價,然後再利用溫州炒房客的名氣帶動項目銷售。【調查】二手中介:房子掛牌量少瞭,怎會拋售?陳東購房的目標是浦東聯洋板塊,而該區域也是早前溫州炒房團們深耕的一個板塊。“我盯這個區域已經有快半年瞭,這裡掛牌的中高端二手房有三分之一都會出現溫州投資客的身影。 ”陳東如是說。由於自身隻是置換型的客戶,因此陳東的購房意願並不算十分強烈,看房也是時斷時續。在他看來,現在等的就是撿漏的機會,但是溫州炒房者在溫州等地的折戟,並未影響到上海。“近期不要說是拋盤瞭,就連掛牌量都開始減少瞭。 ”21世紀不動產上海銳豐聯洋置業顧問劉奮飛向記者說道。他坦言,8月以來,二手房掛牌量有所下滑,幅度在30%左右,可選房源范圍也隨之縮小。在前期市場成交量放大之下,房東心態向好,使得買賣雙方預期又出現變化,僵持狀態再度出現。他向記者表示,一套191平方米的仁恒河濱城的三期房源,最早房東報價是980萬,在3月的時候,房東還主動下調瞭15萬元,但一直賣不出去。然而,6月的時候,成交量大增,市場又被看好,房東再次把價格調到瞭980萬,“現在最多讓價5%,而且這樣的房源在近期也很少有新增掛牌。 ”劉奮飛說,該房源的房東就是一個資深的投資客,在聯洋板塊有多套物業,“說他們已經資不抵債,不大可能吧,隨便下調20萬元,就立刻有人接手,而且他們肯定賺的。 ”上海中原都市分行經理高麗娜經理也向記者介紹,所在板塊7月的二手房成交還可以,和6月差不多持平,8月至今成交也還算平穩,但是可以明顯感覺到,掛牌房源減少瞭。據估計,8月上旬掛牌量要比6、7月同期減少20%左右,房源可選性明顯減小。此外,掛牌的房源中約有5%的價格有所變化。與前期相比,房東基本沒有談價的意向,甚至有房東還會跳價約5%左右,這導致瞭成交量的放緩。 “看不出來有什麼溫州投資客拋盤的情況。 ”她告訴記者。投資客:當個包租公賺錢,哪裡能虧?“我現在當個包租公也是賺的,下手早的哪裡會虧呢? ”邵先生笑著回答記者的提問。為瞭瞭解當下溫州炒房團的真實心態,記者聯系到瞭在上海已經有瞭7年投資經驗的溫州人邵先生。他坦言,經過他手裡周轉的房子不少於30套。最初是從古北開始買房子,經過幾輪小換大,現在他手上有陸傢嘴(600663,股吧)板塊的3套豪宅和古北的2套房源。雖然2010年開始的樓市調控讓其進一步投資的計劃擱淺,但他還是向記者表示,自己並未“傷筋動骨”。據他介紹,現在3套陸傢嘴的房源都在出租,單套每個月的租金都在萬元以上,古北的一套自住,一套在二手中介處掛牌。“2009年的時候賣掉瞭2套房子,就已經把現在手上的房子貸款還得差不多瞭,還有些結餘再借給別人投資,現在我靠租金就可以繳納銀行貸款和自己生活,因此我是絕對不會拋售的。我的圈子裡面也沒有聽說有資不抵債的情況,除非是正好2009年高位接盤的人,但是這樣的人真的非常少。 ”邵先生回憶道。他表示,與其他溫州投資人士不同,他的投資區域主要集中在一線城市,杭州和上海是他們圈子裡面的投資重點。 “主要是看中這裡的需求量,就上海而言,陸傢嘴和古北基本上就是未來的黃金地段,相信手上的房源未來仍會上漲,畢竟那裡已經沒有什麼新建項目瞭。 ”邵先生如是說。【分析】一線城市需求大昔日炒房虧得少業內人士表示,一線城市的需求量大,因此造成早期炒房的投資客基本上不會虧損。據21世紀不動產上海區域市場研究部最新監測數據顯示,全市40個標桿二手樓盤中,有10個單價在4萬元/平米以上。在7月末,這些樓盤多數售價與上月末持平,僅1個出現上漲。上漲樓盤為位於長寧古北板塊的禦翠豪庭,其155平米中戶型7月末售價為6萬元/平米,比上月末上漲為4.4%,在中戶型漲幅中仍處於較低水平。21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪認為,高端樓盤售價仍能維持穩定,主要原因在於限購、限貸未放松,投資需求無法入市,即使這類樓盤出現漲價,也難以獲得市場支持。而出於保值、增值等目的,高端房源業主多采取長期持有策略,活躍度較低。除非政策或經濟面有重大變化,或本人資金鏈出現問題,才會引發其交投活躍度上升。漢宇地產董事總經理施宏睿也坦言,相比二三線城市在調控的影響下需求下降,導致房價下滑,最終使得溫州炒房團資不抵債,在上海等一線城市,這樣的事情發生概率微乎其微。 “上海打造四個中心,勢必能吸引大量人口流入,導致住房需求持續旺盛,這對於投資人士而言,就是一個保障。 ”在他眼中,目前上海的市場尤其是中高端市場已經越發成熟,價格大幅波動的可能性很小。房產稅或是逼出投資房的唯一武器“當前平穩的房價態勢還不足以撬動炒房團的出手動力。 ”德佑地產研究主任陸騎麟向記者表示,很多炒房者是低價入市,完全可以以租養貸,沒有必要拋盤,除非中長期預期下跌或增加他們的持有成本。上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍也表示,現在也有部分投資客在賣房,這是正常流轉現象,但根本不是“拋盤”的概念。 “早期炒房者利用銀行杠桿成棟成棟地買房牟利,房價的升值已經確保瞭收益,現在出手也不算出血拋售。 ”在他看來,如今溫州炒房團融資成本已經大幅上升,從銀行貸不到錢,民間借貸利息則高達30-50%,同時房價已經止漲,炒作也難再或巨額利潤,加之限購、限貸等政策的相繼出臺,“炒房團卷土重來”的說法是站不住腳的。但是,想要將這些投資投機房源逼出市場,出現“大量拋售”的情況,維持現狀還不行,需要其他手段。“隻有房價明顯下降,或增加持有成本,投資客才會盡早賣。如此看來,房產稅向存量房鋪開,可謂是"一石二鳥"的良策。 ”宋會雍告訴記者,向存量房征收房產稅已經沒有技術障礙,唯一的障礙是房價出現大跌後各方利益的權衡。 “房價明顯下降後,地方土地收益也會顯著下滑,銀行會出現壞賬,牽扯面極大,它的效力需要慎重評估。 ”

內容來自hexun新聞

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